“政策再次按下“加速键” 住房租赁市场迎来新利好”

原标题:随着房地产市场由增量走向库存，监管层对存量行业的顶级制度设计正在加快。

住宅租赁市场迎来了新的利润

房屋租赁市场再次迎来了政策性利好。 日前，财政部、住建部公布了首批财政支持住房租赁市场快速发展试点城市名单。 北京、长春、上海、南京、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、重庆、成都等16个城市上榜。

国内租赁房源集中在一二线城市的趋势越来越明显。 表明地方城市是房费的主体，租赁成为这些人城市生活的优先事项。

不仅是中央层面，今年以来，二线城市各级政府还从金融、税收、土地、监管等多方面实施了一系列政策，促进了住房租赁市场的快速发展。

政策再次按下“加速键”

由于重新购买租赁等原因，长期以来，住宅租赁市场的关注度低于买卖市场。 但是，自“租赁住房并行”住房制度提出以来，这种情况已经发生了变化，各层次租赁市场政策“红包”相继出台。

据悉，此次入选中央财政支持住房租赁市场快速发展试点的16个城市，根据《关于开展中央财政支持住房租赁市场快速发展试点的通知》获得竞争性考核得分。 这是对相关城市住房租赁市场快速发展的肯定和支持，强调示范引领效应，探索经验推动其他城市住房租赁市场快速发展。

此外，在16个试点城市中，有一部分人口净流入、租赁缺口较大的二线城市，租赁比位居全国前列，居民购买压力较大。 根据安排，试点城市可获得“直辖市每年10亿元，省会城市和计划单列市每年8亿元，地级城市每年6亿元”的奖金支持。

易居研究院智库中心研究负责人认为，相对于纳入租赁试点的城市，租赁市场快速发展的财政资金将更为适宜，这有利于租赁市场的快速发展，有利于租赁平台的建立和完整性、租赁用地的供给、租赁相关租赁权 财政支持包括财政补贴、税费减免等，相关试点后不排除在这类城市发布示范和可供参考的租赁住房模板。

今年7月，北京发布了房屋租赁合同示范复印件，确定租赁期间不得单方面提高租金。 深圳规定，在多渠道增加租赁住房供给、新增商品住房中，租赁住房供给比例基本在30%以上。 正如广州率先发表的《广州市加快住房租赁市场快速发展的事业方案》一样，引起了舆论对租赁购买同权的关注。 另外，南京、武汉、深圳等城市也加快了租赁市场的相关政策。

中原地产研究中心的统计数据显示，年全国百城出台了鼓励租赁相关的政策。 类似政策在2019年继续密集发布，至今已累计30多次。 这包括公共租赁、整治租赁市场乱象、稳定租金、扩大租赁房源供应等。

随着房地产市场从增量走向库存，监管层库存行业顶级制度设计加快。 作为住宅租赁领域的基础性法规，《住宅租赁条例》也可以确认即将到来。

中国房地产估价师和房地产经纪人学会会长杜鹃此前表示，目前住房和城乡建设部已经起草了加强中介市场管理的法律法规，将推进《住房租赁条例》的立法，并计划于今年公布。

杜鹃表示，加强房地产中介领域管理的法律法规正在住建部主导起草中，“计划今年公布”。

租赁市场潜力很大

7月27日，博鳌21世纪房地产论坛第19届年会上，就租赁市场表示，虽然租赁市场规模万亿元，不是新房市场的十几万亿元，但对创业者来说，市场规模是可能的，租赁市场有巨大的机会。

在欧美发达国家，住宅市场早就实现了租赁。 从诉讼的角度来看，住房拥有率不高，大多为60%~70%，居民的租赁意识很强。 在供应方面，海外租金收益率一般在2.5%至5%之间。 因此，与发达国家相比，我国的租金率和租金收益率还有很大的提高空之间，这意味着租赁市场有很大的潜力。

相关调查表明，在居住方面，更多年轻人的心理状态发生了变化。 随着租赁市场健康的迅速发展和居住观念的变化，年轻人对购买的执念也有所放松。 据调查，有租房生活的白领群体最高，为45.1%，其中在北上广深等购房压力较大的一线城市，这一群体更为庞大，有北京租房生活的白领群体占58.6%。 上海占57.3%； 深圳达到了68.8%。

业内人士指出，在成本上涨的背景下，年轻人越来越重视居住质量，政策也鼓励规范的住房租赁市场快速发展，这使得规模化、标准化经营的企业品牌“长租公寓”越来越受欢迎。 像鲱鱼一样，搅动了整个房屋租赁市场。 统计数据显示，六成以上的毕业生选择租赁方式，希望追求个人隐私空之间和居住质量。

数据显示，2019年，全国20个百分点城市上半年租金平均累计上涨1.67%。 其中累计下跌15个城市，累计下跌5个城市。 上半年租金平均价格一线城市半年累计上涨3.41%，要点二线城市半年累计上涨0.67%。

热点房屋租金高，租户房租收入比过高，资金压力过重。 推动租金上涨，除了季节性租赁出现小高峰因素外，根源还在于人口流入导致的租金上涨。

特别是近年来，有点省会城市人才竞争激烈，新一线城市与北上广深的人才争夺战正式打响。 各城市为了吸引人才，留住人才，纷纷开放落户门槛，采取各种引发人才的措施。 目前，包括许多新一线城市在内的落户门槛经常创新低，接近“零门槛”。

武汉“五年留住百万大学生”、长沙“人才新政22条”、成都“蓉漂计划”、济南人才新政30条……一线城市仍是众多职场新人的首选，但新一线城市的竞争力也在提高。 除一线城市外，武汉、天津、西安、南京、杭州、成都、重庆等经济发达城市，人口吸引力不断增强，这也预示着租赁市场巨大的快速发展潜力。

随着对年轻家庭租赁生活质量的诉求的爆发，近年来，以自由为代表的租赁平台以放心、质量成为租赁市场上的重要力量。 据不完全统计，截至年底，中国市场活跃的长租房企品牌已超过80个，分布的城市数量约达50个，涉及1200多套集中式公寓和13.5万套分布式公寓。

监管和利润等着解决问题

事实上，房屋租赁是房地产市场的“短板”。 随着快速发展的出现，参与房屋租赁市场的主体日益增加，除自然人房主外，还有房地产开发公司、代理租赁机构、公寓运营机构、租赁市场平台公司、融资和其他配套服务的主体等。

从目前市场的快速发展现状来看，尽管略有规模化的公司发展迅速，但一些公司运营管理的住宅资源数量已经达到了数十万套，但专业化效果还不强。

以租赁市场曾经的热门项目长租公寓为例，一段时间内，由于装修的时尚性、居住的安全性，长租公寓备受众多年轻上班族的青睐，众多投资者蜂拥而至，投资长租公寓，打造企业品牌的

但是，公司盲目进军和规模扩大带来的问题逐渐爆发，有房屋高空安装率、甲醛超标、租金贷款等。 因此，在监管层面也要吸引租赁市场的规范化运行，以适应租赁市场的扩大趋势。 仅今年7月，北京、深圳、广州等城市就相继发布文件和指令，着力整顿住房租赁市场。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池认为，阻断等监管措施不会加剧租赁市场供需矛盾。 在租赁市场快速发展的背景下，高校低端租赁住房有供给，因此未必要通过切断来满足租户的诉求，切断也不利于居住安全和居住体验的提高。 而且今年毕业季房租没有明显上涨，证明了租赁市场供需矛盾正在缓解。

赵秀池指出，租赁市场目前的痛点是虚假房源、黑户中介等问题，相应的监管点应该是对中介企业和经纪人的监管。 从长远来看，经纪领域的信用体系和整个社会建立统一的信用体系，让守信者环游世界，失信者寸步难行。

在监管水平的要求下，进入租赁市场的公司水平也在发生着微妙的变化，一些进入租赁公寓行业的公司正在尝试新的快速发展方向。

业内人士表示，快速发展租赁市场，存量房源整合有赖于各类市场主体积极参与长期租赁公寓的运营。 但是利润难的问题仍然是困扰各类长期租赁公寓运营商的主要问题。 由于长租公寓投资周期长、价格高、盈利难的固有属性，轻资产、中资产、重资产等不同的运营模式面临着盈利模式的重新优化。 (记者 徐潇)