““三道红线”高悬 “踩线”房企出售资产忙“瘦身””

在融资新规提出要精细控制房企有息债务规模的背景下，近期房企降债、回笼资金动作频繁。 “踩线”的房企经常要求出售负债累累的项目和房地产以外的本职目标。 然后，抓住融资机会，调整债务结构，在“全年黄金期”进行促销。

专家表示，出售资产的行为是短期或持续的。 长期以来，住宅企业必须扩大精细化管理的广度和深度，寻求合理稳健的快速发展路径。

出售资产的例子很多

近来，房企出售资产“瘦身”的例子很多，表现出两大特点:一是“踩线”房企多。 二是销售目标经营状况、财务表现不多、非房地产主业。

9月27日，北京产权交易所宣布，中国金茂附属企业金茂西南公司管理(重庆)有限企业计划转让贵阳黔茂房地产开发有限企业60%的股权。 截至年8月31日，贵阳黔茂房地产开发有限企业营业收入0元，营业损失1077.37万元，净亏损805.21万元。 总资产25.68亿元，负债共计8.56亿元，所有者权益17.11亿元。

中国金茂附属企业福州兴茂房地产有限企业计划转让福州滨茂房地产有限企业51%的股权。 后者的经营范围涉及房地产开发经营、房地产新闻咨询等。 截至年8月31日，福州滨茂营业收入0元，营业损失688.54万元，净亏损687.7万元。 总资产达39.77亿元，总负债32.84亿元，全部权益6.93亿元。

招商蛇口拟转让深圳市招盛阁置业管理有限企业(简称“招盛阁置业”) 100%的股权。 盛阁置业的经营范围是自己的房地产租赁、物业管理。 截至2007年7月31日，募集盛阁置业营业收入1142.13万元，营业利润742.5万元，净利润556.88万元，资产总额1.56亿元，负债共计1.40亿元，全部权益1651.11万元。 值得注意的是，近期招商蛇口发布了多份股权转让公告。

中南建设日前宣布转让南通中南谷投资管理有限企业100%股权。 截至年6月30日，南通中南谷审计资产总额954.02万元，总负债786.25万元，1-6月净亏损133.73万元。 中南建设表示，这笔交易完成后，企业将进一步聚焦本职工作。

国泰君安统计数据显示，上述房企均有“踩线”情况。 “三红线”包括:除去定金后的资产负债率在70%以上，净负债率在100%以上，现金短期债务率不足1倍。 基于“垫脚石”划分，差异化管理住房企业有息债务规模。

“出售一些项目，房企可以尽快收回资金，缓解短期贷款压力。 另外，剥离盈利能力较差的非房地产类项目，可以获得大量资金，进一步优化整体业务结构，聚焦房地产主业。 ”。 中指研究院公司研究副总裁刘水说。

诸葛找房数据研究中心拆房师王小嫱表示，“三道红线”对激进扩张的房企影响巨大，降债成为亟待处理的问题。 “短期内“踩线”房企出售资产的行为或继续。 一些房企提取窗口期融资，加快债务结构调整。 ”。

抓住融资促进销售

一些房企继续融资，通过“更新换代”调整债务结构。

华侨城集团有限企业9月24日宣布，企业年面向专业投资者公开发行可更新企业债券(首期)的品种1发行规模为20亿元，票面利率为4.38%。 公告称，募集资金用于偿还债务和补充流动性。

月25日，金科股份80亿元企业债券发行通过深交所。 该企业债务首次发行额不超过40亿元(含)，期限不超过7年，拟募集资金偿还债务。

据克瑞研报报道，8月中资房企业人民币债券票面利率多在3%-4%之间。 中国中铁35亿元企业债票面利率为3.95%，美置业30.76亿元企业债品种1、品种2票面利率分别为4.33%、3.98%。

从总体上看，今年以来，房企新发行的人民币债券票面利率低于往年。

据贝壳研究院介绍，就第三季度的情况来看，8月、9月房企债务额环比减少。 四季度融资规模的大致率保持环比下降，房企销售端压力增大。 为了打击年度目标，房企多使用促销政策，向融资对象施加压力。

9月23日，中国奥园发布“奥园选房节限时88折起”活动，覆盖北京、广州、深圳、东莞、南宁、成都等20个城市。 月7日，中国恒大首先开始了“全年黄金期”的促销。 全国楼盘全线七折，“全年黄金期”两个月单月销售额冲刺1000亿元，“全年黄金期”期间推送40多个项目。

中原地产研究中心统计数据显示，9月1日至9月20日，全国30个大中城市商品房共成交1215万平方米，成交面积比8月同期上涨5.6%。

重视“分红的管理”

“从长远来看，好的产品和服务才是房企长期稳健快速发展的核心推动力。 ”。 刘水表示，房企有必要在细化监管方面扩大深度和广度。

万科董事会主席郁亮日前表示，以“三道红线”为代表的领域政策影响深远，其影响不亚于2002年的土地“申办”制度。 这是领域重大的游戏规则改变，是对所有开发者的挑战。

郁亮指出，房地产领域的土地红利和金融红利已经相去甚远，未来有必要把握“管理红利”。 未来的公司应该聚焦于产品、好的服务，实行长时间主义。

万科南方地区事业集团首席执行官孙嘉表示，万科南方地区要聚焦产品和服务，加强和提升基本板块，进一步完善业务和管理结构。 孙嘉将万科南方地区的新业务管理架构称为“一体、两翼、双核”。 其中“一体”是指整个南方地区下棋，以合作的方式聚集整个地区的精力、资源，更有效地为顾客服务，满足顾客各方面的诉求。

产品和服务端已成为许多房企的共识。 融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德日前在接受中国证券报记者采访时表示，企业重视高质量的产品和服务，并多次创新领先。 “这是企业的第一竞争力。 ”

中国恒大董事局副主席、总裁夏海钧在年中期业绩会上表示，房地产增加值减少，未来快速发展将放在存量上，地产商将增加注重科技含量的住宅，公司将通过智能社区、绿色建筑、装配式住宅提高产品竞争力。

“长期以来，房企必须加强自身的成长、精细化运营，寻求合理稳健的快速发展路径。 精细化运营要求房企重视主业，如脱化速度、退保能力、财务指标是否稳健等。 ”。 王小嫂说