“夫妻购房慎选登记一方 盘点房屋登记暗藏那些风险”

房子不仅是资产，也是代表房子的地方。 近年来，房地产交易市场日趋活跃，房屋登记是交易中的必经过程，但由于登记机关审查手段有限、公共权利保护意识淡薄等原因，矛盾频发，由此引发的行政诉讼案件时有发生。

4月21日，北京市昌平区人民法院召开“涉家登记行政案件典型案例”信息通报会，通报了我院近5年涉家登记行政案件审理情况，并公布了相关典型案例。 老百姓买房时，不要以为办理上网本就万事大吉。 上网本不具有物权变动的性质。 不直接产生不动产物权的设立和变动的效力。 购房人办理上网本后，如果房屋有抵押登记，建议卖方解除抵押，规定约定的违约责任，不要将钱房设为空。

上网本不具有物权变动的性质

延期名义转移有风险

莘氏夫妇与李先生此前签订房屋买卖合同，李先生承诺将自己的房屋卖给莘氏夫妇，双方在库存房屋买卖合同网上签订合同，莘氏夫妇随后入住这所房屋。 这家一直以来都被某家银行设定了抵押，所以一直无法改写名下。

不料，李某在签约后注销了银行名下的抵押，又与第三人马某签订了抵押借款合同，将该房屋抵押给马某，办理了抵押登记手续。 莘氏夫妇知道后，认为自己网签实际进入房屋，认为不动产登记机关不得为他人办理住房抵押登记，向法院起诉不动产登记机关，要求取消马某办理的抵押登记。

法院审理后认为，不动产登记机关根据相关规定审查申请人的各项资料，为李某及其债权人马某办理抵押登记的行为符合法律规定。 库存买卖合同网上的合同不具有保证未来实现物权的效力，也不产生对抗抵押登记的效力。 据此，法院判决驳回了莘氏夫妇的诉讼请求。

据了解，在房屋交易合同网上签订合同备案，俗称上网本是房屋买卖合同签订后的必备流程，是政府部门设立的商品房网上合同备案平台。 但是，必须进行观察。 上网本不具有物权变动的性质。 昌平法院行政庭法官吕偲表示，只有办理了房屋所有权转移登记，才能对外成为房屋所有权人，购房人在办理网络签名后，必须立即办理过户手续。

5年来，昌平法院审理的住房登记行政案件占房地产登记案件的81%，此类案件主要是对住房转移登记行为不服的案件占8成，盈利结构多而杂，诉讼“手续空转换”现象突出，行民交叉情况普遍，行政

昌平法院行政审判庭负责人双玉娥表示，“不告”、“随便告”的现象在这类案件中依然存在。 当事人权利保护意识淡薄和登记机关审查手段有限也是引起这种纠纷的重要原因。

伪造文件的登记无效

情节严重者或负监狱

昌平法院通过清理相关案件，发现在日常生活中，冒名办理住房转移登记、伪造等，损害了住房权利人的合法利益。

在昌平法院审理的案件中，王老的外孙张先生以伪造公证书的形式，向不动产登记机关申请将王老的房子转移到自己名下，之后张先生又将房子转移到了陈某的名下。 国王发现后，向法院投诉。

法院认为，由于审理后公证书衔接伪造，转移登记的事实基础不复存在，认为其登记行为应予撤销。 考虑到房子在那之后发生了所有权的变化，这个登记行为已经没有可撤销的副本了。 因为该法院的判决确认了房屋被王老人转移登记在张先生手中的房屋的权利转移登记行为是违法的。

法官表示，对房屋后期转移至陈某名下的问题，王老人首先提起民事诉讼，以孙子和案外人陈某为共同被告，确认买卖合同效力，王老人即可提起行政诉讼，要求撤销转移登记行为。

双玉娥建议，公民遵守法律，增强个人对财产、重要证件的保护意识，不得将身份证、房产证等重要证件交给他人。 伪造公证书和国家机关公文的，不能产生房屋所有权转移的法律后果，情节严重的，承担刑事责任。

实际上，部分房屋权利人没有妥善保管房屋的所有权凭证和身份证等，因此由他人非法提供真实姓名处理或伪造真实资料进行房屋转移登记。 由于登记机关审查申请材料的手段有限，难以评估申请人提交的材料的真实性，损害了住房权利人的合法利益，引起了纠纷。

对此，昌平法院提出，应加强新闻化手段在住房登记中的运用，协助房地产登记机构和有关部门建立统一的房地产登记新闻管理基础平台，实现房地产登记机构与公安、民政、税务、工商等部门的新闻共享。 通过新闻技术，加大对虚假身份证、结婚证、税单、公证书等的审查力度，如利用人证辨认技术，比较有效地辨认申请房屋登记的“冒用”或“冒用”证件。

房屋登记涉及的主体很多

夫妇共享不动产并慎重登记

在涉及房屋登记纠纷的案件中，夫妻间经常发生登记上的纠纷。 许多夫妇在购房或登记时，为了方便，经常将两人的共有房产作为一方单独的全部进行登记。 对此，法官指出不动产物权登记服从公示公信，夫妻一方未经另一方同意出售夫妻共有住房的，由第三人善意购买、支付，办理产权登记手续，另一方主张收回的，法院不予支持。

贺先生和山田先生结婚购买房子，登记的所有权利人都是山田先生。 年，田向案件外人谷借款130万元，以其名下的该房屋作为借款抵押。 此后，由于山田未按期偿还债务，谷先生提起民事诉讼，并以民间借贷纠纷为理由向法院起诉了山田和贺先生。 据说贺在诉讼中得知，山田擅自将房子抵押给了别人。 于是贺先生在另一起案件中提起行政诉讼，要求不动产登记机关撤销该抵押登记行为。

法院认为，审理后，不动产登记机关审查了两人提交的资料，询问了田先生的结婚情况。 因为这是合理和审慎的责任。 因为他对此房屋的票不应该取消，所以法院的判决驳回了贺先生的诉讼请求。

据介绍，房屋登记包括诸多好处主体，包括产权证明上房屋的所有权人、抵押权人等主体，也包括房屋的实际购买人、债权人、继承人、配偶等利害关系人。 另外，房屋的情况也有可能很多很复杂，有单独共享全部的情况，也有共同共享，按部就班共享的情况。

昌平法院行政审判长李丽副庭长表示，为避免日后发生不必要的纠纷，夫妻结婚后购房最好在初始登记时登记为夫妻共有，夫妻共有不动产登记在一方名下的，另一方也只能登记在不动产登记机构 将来婚姻关系发生变化的，房屋实际权利人应当及时办理房屋过户或者控制房产证等权属证书。