“11强房企有息负债均值2216亿元 头部房企净负债率高低差多达6倍”

降杠杆不是一朝一夕，多降杠杆也是一门学问。 某住宅企业资产负债表的一些变化，可以在方寸之间折射出其攻守意图和战术调整方向。 负债率高低的选择决定了房企被贴上保守、稳健或激进的标签。

高负债是错的还是难评估的，最终，一些房企借重高负债位居前列，高周转解决了高负债带来的风险和危机。 但是，在这个资产负债表上，有公司非常关注的指标。 也就是说，有利息负债。 这是因为所有房企业主每天醒来后，都会决定返还“数亿”的利息。

根据《证券日报》评选的万科、中海、龙湖等11个领域头部房企业近两年的有息债务指数，11强房企业平均有息债务呈上升趋势，年平均为2216亿元，同比上升32%。

“有息债务的规模和资金价格的高低影响公司的利润率水平。 ”同策咨询研究中心总监张宏伟在接受证券日报记者采访时表示，由于利息负债规模上升，不同规模公司的现金等价物也有可能上升，所以看某房企的资金链情况，还是要看其偿债能力。

头部企业净负债率高低差异较大

在此期间，200多家房企宣布破产清算，9成以上是资金链断裂造成的。 虽然可以看出抑制负债率是住宅企业的必修课，但是抑制负债率的标准因公司而异。 年降杠杆走势后，看这几年房企表现，发现万科、中海、华润和龙湖等稳定型房企的净负债率(指考虑持续债务的净负债率，下同)控制在50%左右。 后秀新城控股、旭辉等中型规模房企净负债率在70%-100%之间波动的恒大、融创等在领域前四的激进房企净负债率在150%以上。

值得注意的是，证券日报记者注意的是，从考虑上述持续债务的净负债率指标来看，万科、中海在30%以内。 华润、龙湖、碧桂园50%左右。 恒大和融创在150%-170%之间。 最高者和最低者的差距达到近6倍。

另外，从有息债务规模的增长率来看，万科、中海、龙湖等房企同比增长不到55%。 新城和旭辉等超过60%。 融创和恒大年以来，致力于降低杠杆率，年有息债务规模与年相比控制在5%以内。

“负债率高低没有统一标准”阳光城集团执行副总经理吴建斌近日表示，关于负债率，不能视而不见，也不能谈虎色变。 换言之，负债率的增长过高或过低，都相对不利于公司的快速发展，相反，不高不低的温和派也许能摆脱自己的节奏。

“各公司的经营方向不同，以融资为例，现金流和负债两个指标中，更重视现金流，用现金抵债，就没有兑付的压力。 ”张宏伟认为，有点央企和个别民营企业的净负债率低，融资价格不高，运营稳健。

龙湖等住宅企业融资价格较低

“融资价格几乎决定了公司利润率的方向，市场有一个指标(内部收益率irr )，是公司快速发展过程中所能承受的最大资金价格。 ”。 张宏伟对《证券日报》记者说，“内部收益率( irr )是指累计净现值为0时的贴现率。 许多人认为内部收益率是指项目的盈利水平，但实际上是错误的。 内部收益率的本质意味着项目所能承受的最大资金价格，如贷款利率。 也就是说，如果你的内部收益率是20%，利率是20%，你一分钱也没赚。 ”。

也就是说，内部收益率越高，资金价格越低，差距越大，利润空之间越高。 事实上，任何房企在最大利润空之间，降低融资价格历来是必修的内功，但在这个天然的资金密集型领域，高负债带来的高利率支出始终是高利润的“劲敌”。 无论是头部住宅企业还是中小住宅企业，都很难获得低价融资，特别是民营住宅企业更是如此。

《证券日报》记者了解到，目前大部分房企尚未发布2019年上半年年报，因此从全年数据来看，以上述11家头部房企为样本，融资价格保持在5%以内的阵营中，只有中海、龙湖、华润和保利4家。 特别值得观察的是，龙湖是其中唯一的民营住宅企业。 截至年底，龙湖有息债务规模不足1200亿元，融资价格仅为4.55%，年为4.5%，波动幅度仅上升0.05%，其近两年融资价格与中海和华润基本持平。 融创、恒大、新城均超过6%。

此外，万科、中海、华润和龙湖这几家房企近两年融资价格涨幅在1个百分点以下，是业内罕见的持续性稳健派。 以龙湖为例，在过去的三年中，在各个领域都加杠杆的情况下，龙湖是极少数没有使用过非标准、影子银行、信托的公司。 “我们不使用任何昂贵的融资方法，而是非常自律，今天的龙湖有这么多信用额度。 ”。 龙湖集团执行董事邵明晓此前向记者表示。

“近年来，龙湖集团内部对净负债率水平要求红线，必须控制在60%左右，近两年的实际表现均为50%左右。 因为这带来了比较稳健的财务盘面，在资本市场上信用评价高，可以拥有多年稳定低价的资金融资渠道，资产属性高，每次在市场上找钱、找价，龙湖也可以找到低息的资金渠道。 》财经评论家向本报记者表示，只有融资价格维持在5%的水平，融资战术的主动性才能得以维持，从而产生良性循环。

如吴建斌所示，中海在2001年制定了净负债水平不得超过40%的红线管理。 后来，这家公司跑得很快，稳字在先，多年后，成为了领域的利润王、市值王和企业品牌价值王。

可以看到，龙湖也在中海的这条快速发展的道路上前进。 记者了解到，目前龙湖是领域内唯一的国内外全投资级民营房企:其中，国际三大评级机构标杆、穆迪、惠誉对龙湖的最新评级分别为“B -”、“baa3”、“bbb”。 另外，大公国际、中诚信证评、新世纪都给龙湖“aaa”评级。

但是，无论是哪种经营模式，都得到了多少评级机构的同意，吴建斌说:“负债率是否高，衡量的一个重要指标是你关注的公司资金运作是否迅速。 提前足够，就证明有生意。 ”。

同样，在任何一个业务中，领域是大机会还是小概率，从利润指标来看，融资价格越低越好。