“调控以稳为主 强化因城施策 房地产市场明显回暖”

随着企业活动恢复运营的深入，二季度以来房地产市场明显回暖。 国家统计局数据显示，1-6月，全国房地产开发投资62780亿元，比去年同期增长1.9%。 商品房销售面积同比增长-8.4%，降幅比1-5月收窄3.9个百分点。 价格方面，6月70日大中城市房地产市场运行总体平稳，价格略有上涨，北上广深4个一线城市新商品住宅销售价格环比涨幅回落。 另外，从政策层面来看，部分城市房地产市场由于价格上涨，近期如深圳、东莞、杭州等地出台新政多次不炒房定位，维持市场供需平衡，维持市场秩序。

一线城市率先复苏

受新冠肺炎疫情影响，今年上半年全国房地产成交情况如何？ 国家统计局数据显示，1-6月，全国商品房销售面积为69404万平方米，比上年减少8.4%。 其中，住宅销售面积降幅最小，为7.6%； 商业住宅减少了20.7%；办公楼减少幅度最大，减少了26.5%。 销售额方面，1~6月全国商品房销售额为66895亿元，减少5.4%。 其中，住宅销售额下降了.8%，办公楼销售额下降了28.0%，商业营业室销售额下降了25.5%。

土地购买面积也在增加。 数据显示，1~6月比去年同期减少0.9%，降幅比1~5月大幅收窄7.2个百分点。 从城市来看，6月一二三线城市土地购买面积同比增长，特别是一线城市增长90.6%。

财信研究院副院长伍超明向记者表示，随着房地产融资政策的边际放宽，后期土地购买面积增长率有望提高，但在“不炒房”和“稳定地价、稳定预期房价”的政策引导下，土地购买面积增长率有限，投资增长率逆势而上。

从供给来源来看，二季度以来的去库存进程也在加速，如库存销售比(待售面积与最近三个月平均销售面积之比)呈下跌趋势。 伍超明表示，一季度受疫情影响，商品房库存增加，但5、6月销售面积增速转正，库存去化加速，库存销售比从4月的5.3倍降至6月的3.2倍。

虽然库存的清除正在加速，但下半年还存在积压和滞销的风险。 根据上海易居房地产研究院公布的数据，截至上半年，全国100个城市新商品住宅存量47916万平方米，比去年同期增长6.0%，存量去化周期为12.8个月。

“从整体上看，今年上半年住宅库存优势被总结为‘库存规模较去年同期上升，去化周期明显扩大’，压力与疫情带来的冲击存在较大相关性，未来营销市场仍面临诸多不明朗因素，该 ”。 易居研究院智库中心研究负责人严跃进在接受中国商报记者采访时表示，从上半年营销市场表现来看，一二线城市率先复苏，交易相对较好，三四线城市持平。

资金的状况得到了改善

上半年受疫情等影响，国内流动性相对宽松，房地产公司迎来融资窗口期，公司资金来源增速有上升趋势。

从住房企业资金状况来看，1-6月，房地产开发公司资金83344亿元，比去年同期减少1.9%，降幅比1-5月收窄4.2个百分点。 其中，国内贷款13792亿元，同比增长3.5%。 利用外资46亿元，比去年同期增长8.0%。 自筹资金26943亿元，比上年增长0.8%，以及定金26474亿元，比去年同期减少7.0%。 个人贷款13202亿元，比上年增长3.1%。

从资金来源详细数据来看，6月其他资金(由个人贷款、定金和定金两部分组成，且定金占比为约7成)、自筹资金、国内信用、外资利用增长率均出现反弹，国内贷款和自筹资金增长率为迈 “‘其他资金’在房地产资金来源中比重最高，约占50%左右，因此对房地产资金来源的增速起着决定性的作用。 ”。 伍超明认为，年内“其他资金”将继续提高。 但是，从全国整体来看，房地产调控政策继续处于稳定的注意期，房企融资环境也不会出现“大水漫溢”的现象。

进入下半年，随着债务高峰的到来，房企的债务发行力度也更大。 wind数据显示，7月以来，房企海外债务计划发行量达22只，计划发行规模达66.15亿美元，单月发行规模上涨3连，创2月来新高。 然后，国内地产债务发行也开始回到高位。 7月以来，国内房地产债务计划发行量39只，计划发行规模495.08亿元，发行规模创5月以来新高。

据华泰证券研报报道，央行关注点从短期保险增长向中期风险防范目标重新平衡，流动性最宽松的阶段已经过去，房价上涨有望平息，无论是销售方还是融资方，房企筹资都有可能弱化。 “预计下半年利率水平下降空期间将减少，从防范房地产金融风险的角度出发，各类低息资金进入楼市将受到管制。 ”。 严飞跃说。

控制力持续升级

7月以来，杭州、东莞、宁波、深圳等房价上涨的城市相继控制了新政。 其中，深圳出台的调控新政被认为是“史上最严厉”，具有风向标的意义，其政策主要包括限售条件升级、豪宅税和信贷紧缩、恶意抬高房价等。 杭州的监管主要集中在“限制销售”上，最典型的表现是“人才购买要求5年内不会上市的交易”。 东莞的控制集中在“限幅器”上。 也就是说，在取得预约证后的10天内，不一次性公开所有销售房源。 该地区新建住宅价格三个月涨幅不得超过10%，分批出售的新建住宅价格不超过前期同类住宅价格的5%。 宁波的控制涉及限购区域的扩大、地价的严格控制等多个方面。

“调整商品住宅限购年限等政策比较严格，可以抑制投资者寻求通过落户渠道购买商品住宅，缓解短期供需矛盾。 ”。 诸葛房数据研究中心高级拆房师王小嫱在接受中国商报记者采访时表示，“事实上，诸多调控收紧是市场过热的必然结果，房地产调控的关键词仍然是‘住房未炒，城市政策到位，房地产市场发展顺利’。”

严跃进认为，虽然一些城市的调控力度再次加大，但这不是市场最重要的矛盾和焦点。 从房企的角度看，下半年加快销售，弥补上半年发生的销售损失空是最核心的文案。 当然，如果今后时期“房费”等受到更多关注，将有助于减轻房企的库存压力。

“进入下半年，在房内不炒、城市政策的主基调下，市场过热的城市仍将跟进收紧调控政策，但从整体来看，在全国开发经营指标增速未恢复到历史同期水平的背景下，下半年政策全面收紧的概率很大。