“近一个多月 监管加码 多部门严控房企融资规模”

近一个多月来，许多部门开始释放调控房地产市场、收紧房地产公司融资阀门的政策信号。 日前，住房城乡建设部、人民银行在北京召开了积分房地产公司座谈会，形成了积分房地产公司资金监测和融资管理规则。 此次座谈会前，相关监管部门有意释放相关信号，确定房企将在未来长期内重点降低债务规模和负债率。

业内人士表示，在房地产融资更加严格的监管下，房地产领域一方面要加快资金周转，降低土地速度，另一方面要全面调整资产结构，审慎布局。 总体而言，政策收紧的目的是进一步防范房地产金融风险的化解。 在房地产领域，近年来资产结构逐步调整，因此调整不会增加金融风险。

债务融资管理阀门再次收紧

8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开积分房地产公司座谈会，会议为进一步落实房地产长效机制，实施房地产金融审慎管理制度，增强房地产公司融资市场化、有序化和透明度，人民银行、住房城乡建设部在与相关部门前期广泛征求意见的基础上，积分房地产

《经济参考报》记者了解到，参加此次会议的房企有12家，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。

“将对这12家住房企业进行融资债务总规模的管理。 ”。 据有关人士称。 据悉，此次确定的融资管理规则是此前业内多次传言的“三条红线”。 住宅企业除去预收款后的资产负债率不得超过70%。 住宅企业的净负债率不得超过100%住宅企业的“现金短债比”小于1 。 此外，土地销售比是否过高、经营性现金流状况也成为监管机构考察的重要指标。

“债务管理办法由公司根据上述监管指标的具体情况分类管理，共分四个阶段。 ”。 上述人士表示，如果有上述三个指标的所有“垫脚石”，利息负债就不得增加。 如果指标中有两个“跳板”，那么有息债务的规模每年不得超过5%。 如果只有一个“垫脚石”，有息债务规模的年增长率可以缓和到10%。 如果所有指标都满足监管层的要求，有息债务规模的年增长率可以放宽到15%。

“相关管理规则不仅是为了减少借款，也是为了促进资产结构的调整。 ’据上述人士称，公司需要在9月底提交降档方案。 这包括在一年内如何降档，在三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。 如果达不到，监管层将要求金融机构限制该住房企业的全口径债务。 相关人士表示，将从2021年1月1日起在所有领域全面推进关联规则。

高债务的扩张将受到限制

中国金融四十人论坛( cf40 )青年研究员朱鹤日前从现金比率和资产负债率两个角度考察房地产公司相关债务的可持续性，指出年来房地产债务可持续性恶化，但近期杠杆率并未提高，因此债务风险在可控范围内。

业内人士表示，尽管房企整体债务增速近年来有所放缓，但全年房企债务仍保持一定规模，根据来自英孚的数据，截至8月24日，今年房企国内市场负债578亿美元，海外市场负债219亿美元，国内市场负债量200亿美元。

东方金诚房地产领域高级分析师谢瑞表示，年上半年房企信用债、境外债、信托产品债券发行加权平均利率分别为4.22%、8.09%、7.94%。 融资价格高的房企整体信用等级相对较低，土地储备质量通常销售回收率相对较低，债务规模较大，财务杠杆过高，非标等刚性债务较高，短期债务集中偿还压力较大。

值得注意的是，在此前的集中扩张期之后，许多房企迎来了集中还款期。 穆迪中国房地产领域分析师小组负责人梁镇邦表示，2021年穆迪评级的70家房地产公司的国内债券和海外债券到期量约为950亿美元，这一到期量水平相对较高。 到2022年，有效期将下降到600亿美元左右。

但是业内人士认为，较大的房企竞争力相对较强，现金流压力得到控制，债务风险不大，但估值稍低的房企债务风险相对较高。 “总体而言，房地产公司近年来债务增长放缓，评级开发商有能力和信心管理现金流，应对未来12月到期的债券。 但是，相对来说，规模小一点的房地产公司现金压力大，这几年，出现问题的房地产公司也多为中小住宅企业。 ”。 梁镇邦说。

业内人士也表示，重新收紧债务融资管理阀门的目的是进一步防范房地产金融风险的化解。 而且，近年来房地产领域不断落实“不炒房”的精神要求，领域资产结构有所改善，可以通过调整调整而不带来更大的金融风险空之间。

降速结构已经是必然的

业内人士表示，在严格控制债务的背景下，以往房企高杠杆扩张路径明显受限，未来房企必须降低购房速度，加快库存周转速度，加快脱销，扩大预售款规模。 “对于库存表内负债比较大的住宅企业，以及去年销售额不高但今年土地强占的住宅企业，新规定的影响很大。 对于近两年来积极减少债务的住宅企业，影响在预料之内。 ”。 一家住房企业财务部门的负责人说。

房地产经纪人持有速度或明显下降。 业内人士表示，尽管受到疫情影响，但房企没有放缓土地步伐，高溢价“地王”地块频繁出现。 “土地统治、地价下降也是这次融资管理的重要原因之一”上述人士说。

谢瑞也表示，一方面融资规模调控影响房企获得土地的意愿，房企在增加土地储备方面更加谨慎，加大项目自有资金投入比重，业务区域布局更加优化，而不是重视部分高质量城市群的深耕，盲目扩大城市数量 另一方面，在房企销售还款未明显回升和债务管理下，房企前期土地储备开发进度略有放缓，建设和建设项目资金投入压力进一步上升，影响工程结转节奏。 从总体上看，在新一轮储土意愿下降和库存开发进度放缓的背景下，房企资产布局将减速。

“房企最初最重要的应对措施是增加房地产项目的销售回款，增加资金存量，在项目开展过程中降低对债券发行的依赖度。 其次，需要反复稳健财务政策，控制公司杠杆作用，提高资金管理精细度，提高资金录用效率，积极进行融资创新。 另外，应当减少或者剥离非核心业务，聚焦房地产主业，加大应收账款、其他应收款等资金回笼力度，减少非主业或者其他相关人员对房地产项目资金的占用。 ”。 雪莉说。 (记者 梁倩张莫)