“长租公寓监管问题引关注 预付金不是谁都可以动的“唐僧肉””
长租公寓垫款不是“唐僧肉”
郭子源
今年以来,受新冠引发肺炎疫情的影响,部分长期租赁公寓入住率下降,租金收入减少,特别是来自“租赁贷款”业务的现金流锐减,部分长期租赁公寓公司资金周转困难。 最近,鸡蛋壳的公寓里,相继出现了供应商的账单和房东的房租拖欠,租客停水停电的新闻。 有一段时间,长租公寓背后的“租赁贷款”模式和预付租金的采用的监管问题引起了社会各界的关注。 这也说明了对房屋租赁资金账户的监管迫在眉睫,租赁公寓不是谁都可以动用的“唐僧肉”。
以前流传于二手房租赁市场,参与者为房东、出租人、中介机构,后者为前两者提供新闻、交易中介服务,通常收取一个月租金作为中介费。 合同签订后,出租人需要支付押金和租金。 例如,北京地区的惯例是“押一付三”。 之后,房租每三个月支付一次。 这种模式最突出的问题是租客初次支付压力较大,“一次支付3”加上一个月租金的中介费用,相当于不一次性支付5个月的房租。 因此,“租赁贷款”模式是有市场的。
在租赁贷款模式下,房东、租赁公寓经营者、出租人、商业银行四个环节的整体参与者将发生变化。 其中,出租人与长租公寓经营者协商,商业银行向出租人贷款,这笔钱支付给长租公寓经营者,长租公寓经营者按月、季度向房东支付房租。 也就是说,房东和租客没有直接进行资金往来。
乍一看,这种模式可以使各方受益:房东与客户赚取租金,出租人支付压力缓解,银行赚取贷款利润,出租公寓运营商不重复收取出租人一年的租金。 但问题就在这里,租金不是直接支付给房东的,而是支付给了租赁公寓运营商。 无形中,租赁公寓运营商提前筹集资金,形成了资金池。
在目前的情况下,这个资金池不仅没有得到有力的监管,相反,很多租赁公寓运营商拿到这笔钱后,往往会加杠杆收购越来越多的房源,从而实现快速扩张。 但是,一旦租金收入下降,租金贷款来源减少,这种运营模式就会“爆雷”,陷入流动性危机,甚至发生各种纠纷。
因此,为了比较有效地避免风险,加强对住房租赁资金账户的监管是当务之急。 确定了目前深圳、成都、西安、重庆等多个城市先后发文,要求加强住房租赁资金监管。 其中,深圳通过“高入低出”、“长收短付”等方法,确定了哄抬租赁价格,增大公司资金断裂风险,不得侵害房屋权利人和承租人的合法权益。
控制租金是第一步,面对众多复杂的市场环境和各种潜在风险,监管措施应该“走在风险前面”,更具前瞻性,更多事前防范,更少事后补救。
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