“环京楼市限购地区草签合同频现 购房者违约谁之过”

最近，“燕郊有房本就可以定居”的消息，突然提升了沉寂已久的环京楼市的话题。 中国证券报记者经过深入调查发现，以北三县为代表的环京楼市，自年限购房以来，无论是新居还是二手房，都仍然有较大的成交。 许多新房开发商和二手房业主通过与无购房资格的购房者签约，提前实现了销售。 随着房价的下跌，购房者因各种原因频繁出现违约情况，环京楼市的风险整体较高。

买还是不买

“房地产市场都在下跌买入。 年以来，环京房价持续下跌，许多人的房子还没拿到就赔了一半，考虑违约。 ”。 从事北京房地产销售多年的中介王明(化名)对中国证券报记者说:“在北京热点地区刚刚受到限购的时候，很多人都想充分发挥资格，签订合同购买房子。 此后，许多人试图违约以前买的房子。 ”。

王明表示，年是环京宣布楼市限购最严峻的一年。 此后，环京楼市成交并未绝对进入冰点。 由于离北京很近，很多在北京买不到房子的刚需顾客，在被开发商和二手中介营销后，依然通过各种手段，实现了环京楼市的购买。

买家李红(化名)对中国证券报记者说，开发商和中介一样，限购不会持续很久。 与其他一线城市周边的房价相比，环京楼市依然被低估。 营销后，李红开始在北京周围看房。 那时，她认为商业住宅比住宅便宜得多，很多地区不买，但住宅还是买起来踏实，而且容易上涨，值得。 于是，在大厦销售人员的游说下，无购房资格的李红与廊坊地区某新楼盘签订了草签合同。

“我和开发者都知道是违规销售，但是不违规的话就买不到。 ”。 李红说:“当时还很高兴，觉得很便宜。 周围的人买不起，但我通过签订草签合同，提前锁定了房源。 开发者表示，可以让机构积累资质，我自己也可以向机构缴纳社会保障资质。 只要社会保障年数足够，房子就会被改写。”

“但是，我没想到房子会这么倒。 ”李红对中国证券报记者说:“我之前买的时候，已经下跌了，价格在3万元/平方米左右，现在这栋楼周围的二手房，最高的每平方米1.7万元左右。 资质还没攒够，却下跌了一半。 有些一起买房的人因为涉及违规销售，希望全额退款。 合同上写着，如果不再需要这所房子的话，需要赔偿总房费的20%。 无论是全额退款还是20%退款，我觉得都比以前的价格买更合适。”

违约现象频繁发生

北京金诉律师事务所主任王玉臣对中国证券报记者说，限购地区之类的纠纷非常多。 从来源来说，与不具备购买资格的购买者签订合同，进行销售是违法销售。 限购本身不允许没有购买资格的人购买。 但是，合同本身受法律保护，这样的合同也比较有效。 其实，严格来说法律上不存在所谓的草签或正式的东西，只要签署合同对双方都有约束力。 购买者一旦违约，就必须受到在合同上签字的约束。

“这些年来，我们面临着这样的纷争。 民事上，开发者受到保护。 因为开发商在合同中常常承诺相关责任由买家承担。 但是在行政管理中，开发者这个销售是违法的。 虽然双方都有责任，但重要的责任在于开发者，开发者往往可以用一点点的方法让买家放心大胆地购买，有一些话术和销售策略。 ”。 王玉臣指出:“我们遇到的退房事件与开发商的违法行为相比，用一点法律手段给退房施加了压力。”

中原地产首席分解师张大伟告诉中国证券报记者，这些纠纷大部分是在市场明显上涨的过程中，地方政府出台了限购政策，而购房者为了投资，明知自己不具备购房资格，却与开发商签约。 这本身是高风险的行为，不值得鼓励。 房价下跌后，又开始要求解约，核心还是炒房思考思想，这个过程必然有损失。 所以，还是建议买家量力而行，不违反政策。

易居研究院智库中心研究负责人的严跃进指出，购房者有必要冷静认识几件事。 如果后续购房政策发生变动，合同必须违约，不管是房企去维权还是行业先去维权，很多部门可能都不会接手。 也就是说，吃亏的是自己，特别是购买者知道不符合自己购买资格的情况。

陷入困境

以燕郊地区为例，疫情期间，不少购房者在社会交流平台上指出，由于购买了顶部，银行贷款比例较高。 房价被砍头后，住房现在的价值接近或低于银行贷款。 只要买方乐意收盘，继续还贷款，就白送房子。

熟悉燕郊市场的资深房地产经纪人指出，燕郊此次开放住房落户，是为了化解前期高贷款房客“套牢”炒作带来的风险。 很多人确实有在燕郊定居的真实诉求，这些人定居后，有可能“抄录”再买一套。 这样，燕郊二手房的成交量有可能扩大。 但是现在燕郊的楼市没有限购和开放，很多人通过购买不限购的商业住宅来满足住房的诉求。 但是，商业住宅无法定居，拥有前期能够定居的住宅资源的人占有率有限。

“对于还没有过户，只是签订了草签合同的买卖双方来说，现在这个节点很不自然。 ”。 环楼盘的经纪人宋茜(化名)对中国证券报记者表示:“比前期贵、价格高的买家还没有过户，已经亏损，很多人想违约赔钱。 随着定居等政策的开放，房价有可能触底回升。 如果违约的人手里没有房子，最终只能赔偿。 对开发者来说，一旦发生纠纷，开发者的违规销售就有可能被公开，并发生相应的调查。 退队后的房源大致率无法卖出之前的价格，利润也会损失。 ”。 (董添)