“多地要求长租公寓租金存入监管账户”

为了防止租赁公寓“爆雷”，深圳、重庆、成都、杭州、西安等地近日相继接到住宅租赁公司经营规范化的通知。 深圳不得要求房屋租赁公司“高收入低出”“长收入短付”。 重庆、成都等地将房屋租赁公司收取的租金和通过房屋租赁贷款方法获得的资金纳入专业监管账户。

去年年底，住建部等6个部门联合发文，确定加强对采取“高进低出”“长收短付”经营模式的房屋租赁公司的监管，要求房屋租赁公司不要以租金优惠等名义向承租人采用“租金贷款”。

作为我国第一部专门规范住房租赁的行政法规，今年9月公开征求意见的《住房租赁条例(征求意见稿)》也将“高收入低出”“长收入短出”等高风险经营行为的住房租赁公司列入经营异常名单，对租金、押金录用等经营状况进行监管

问1

把房租纳入账户监管可以处理什么问题？

对“高进低出、长收短付”的对比措施

北京大学房地产法研究中心主任楼建波表示，目前许多房屋租赁公司存在引导客户采用“租赁贷款”的情况。

这些租赁公司出租的房子是房东委托的所谓代管型租赁公司。 “另一方面，租赁公司可能会以租金优惠、分期还款等名义，鼓励承租人在租赁时采用一年的租金贷款。 另一方面，租赁公司通过承租人获得了一年的贷款，但支付给房东的租金是按月或季度支付的。 这就是所谓的“长收短付”。 ”

他指出租赁公司用这种方法为扩张和周转管理着越来越多的资金和住房资源 在租赁市场长时间稳定的情况下，弊端暂时消失，市场出现短期波动，租赁公司的资金链断绝“退路”，房东和承租人都成为受害者。 目前，各地出现“爆雷”的租赁公司基本上就是这种情况。

因此，无论是深圳不应强调“高入低出、长收短付”，还是重庆、成都等地要求监管承租人支付周期超过3个月的租金和“租金贷款”方法获得的资金，都比较提出了这种情况

追问2

如何防止房屋租赁公司的高风险经营？

可以要求租赁公司的经营规模与自有资金相匹配

“托管租赁经营业务，也就是房屋租赁公司为他人管理财产，相当于金融机构的资产管理。 ”。 比尔建波提出，为了防止住宅租赁公司，特别是管理型租赁公司的高风险经营，或者可以要求租赁公司的经营规模与自身资金相匹配。

业内同行建议，如果实施这样的规定，租赁公司将无法托管足够多的房源，限制快速发展，但如果有租赁诉求，肯定会有越来越多的公司进入市场，形成良性竞争。 我认为一家租赁公司管理着一个地区50%以上的住宅资源和10家租赁公司各10%的住宅资源，后者有助于形成更好的市场秩序。 ”。 楼建波说。

北京市房地产法学会副会长兼秘书长、首都经济贸易大学教授赵秀池表示，容易“爆雷”的轻资产房屋租赁公司需要资金监管，但高收入低出身是长时间亏损的状态，不能长久持续。 因此，从源头上说，如果没有低价房源，就可以稳定地赚取低收入高租金的差额，因此不应该鼓励轻资产长期租赁公司的快速发展。

追问3

那些措施有利于住宅租赁市场平稳快速发展吗？

增加市场租赁住房供应，建立租赁住房制度

“此外，建立租赁住房制度，快速发展租赁市场，不能单方面强调快速租赁机构的发展。 根据我国国情，更多的个人房东和承租人直接在租赁平台上携手交易，有利于租赁市场的平稳快速发展。 ”赵秀池说。

楼宇建设浪潮还提出，快速发展住宅租赁市场的最终目标是增加市场租赁住宅的供给，顺利快速发展住宅租赁市场。 “如果租赁公司停留在托管经营上，将零散的房间集中起来进行租赁，那么租赁公司和中介就没有区别。 ”。