“又一长租公寓爆雷 “高收低租”破坏领域整体信用”

乐伽公寓停业的现象并非一例。 仅今年7月，就有拉格公寓和杭州速锦等6家公寓机构“爆雷”。 创意照片/新京报记者王远征

乐伽公寓公开表示“企业还在正常开展事业”约半个月后，乐伽公寓的租户和房东发来了“确认了企业已经停止经营”的信息。

8月7日，乐伽公寓通过微信公共平台宣布，企业停止经营，关闭所有业务，员工大量离职，无经营收入，无法偿还客户债务。

今年7月以后，网络上流传着“乐伽公寓经营异常、有爆雷嫌疑”、“分企业人去大楼空”、“房东收不到房租、租户面临驱逐”等新闻。

乐伽公寓停业的现象并非一例。 仅今年7月，就有包括乐伽公寓、杭州速锦不动产在内的6家公寓机构“爆雷”。

房东、租户建立维权群，研究下一步对策

8月7日晚，乐伽宣布停业后，新京报记者获悉，合肥、西安、苏州、南京、杭州等地房东和租客纷纷建立微信维权群，房东和租客、房东和乐伽、租客和乐伽之间，正在商讨下一步对策。 但是，迄今为止，租客、房东方面的反馈并未得到乐伽方面的补偿退款。

据新京报报道，南京栖霞尧辰景园区的租客李华(化名)与乐伽公寓签订了一年的合同。 合同从今年3月24日起至去年3月23日止。 7月20日，房东来找，因未按时收取房租，向他们下达了逐客令。 “房东说，如果8月18日还不收费的话，就需要收房断水断电。” 李华说。

到目前为止，李华没有接到乐伽公寓方面的电话，只看到了他们发出的公告，他说:“我在国外出差。 周末回南京后只能去服务点看看情况。 ”。

和租户们一样，把房子租给“乐伽”的房东们也很“上火”。 四川小美(化名)于今年7月3日将成都市锦江区汇丽汀香的一所房子出租给乐伽公寓，由于小美经常在外地，因此省事、方便，与乐伽公寓签订了6年的协议。 租赁代理期从今年7月4日开始到2025年10月31日为止，共计72个月120天。 7月4日，小美将房屋交给了乐伽公寓。

据小美介绍，今年7月10日，乐伽公寓租赁房屋，乐伽与租客签订1年合同，租价3000元，一次性不重复收取半年房租和押金。 另一方面，小美先生只在7月3日签字，就收到了押金3500元，但房租还没有送到。 没有收款的理由是:“他们说今后每个季度都要付房租，我觉得这样比较省事。 我没想太多。”

根据新京报记者小美提示的房屋租赁委托代理合同，该房屋资源押金3500元，每月房租3500元，首次支付房租时间为2019年11月1日，第二次支付时间为年2月1日(根据支付形式不同，下同)。 。

“刚找到租客，租客就和拉格签了一年的合同，还付了半年的房租。 我也不能把人赶出去。 只能和租客协商。 ”。 小美无奈地说。

“高收入低借贷”损害了整个领域的信誉

与常规长租公寓的运营模式不同，乐伽公寓采取高于市场价的房间，向房东支付的方式为1个月租金或1季度租金，以低租金退房，但不一次性重新征收租金为半年，甚至1年。 如果租客想按月付款的话，租金的价格很高。 因此，很多租客比较便宜，选择半年付或一年付。 在这个模式下，许多城市都在扩展。

“高收低租”模式的出现，是因为巴乐兔联合创始人高萌指出，这可能受到过去漫长的租赁市场风口的强烈影响。 但是，“目前的市场已经冷静理智，无论从政策、资本、经营的角度来看，都有必要从问题上总结经验。 ”。 高萌称 “租赁本身是刚需、低频、低利润的传承至今的，是关系民生的大事，更是稳健可靠，是出租人保障、民生稳定、追求经营利益的互利局面。 目前，在各方面的努力下，必须建立新闻透明、可遵循标准的产业生态。 ”。 高萌也说。

“‘高收低租’模式破坏了整个领域的信用。 ”。 房东公寓学院的全雳指出，“高收低租”与租房贷款一样，典型的是利用资金池经营长期租房公寓的方法。 由于这种模式在无形中扩大杠杆，缺乏风险控制，公司经营管理失误，最终会导致房东、租客的严重损失。

全雷进一步强调，目前租赁领域没有法律化限制，也没有押金保障制度和保证金制度。 这意味着公司倒闭，对租客和房东来说，相关保障不足。 因此，全雳呼吁，必须对在该领域的黑中介和黑二房东进行严惩。

在“租赁贷款”等金融方法的帮助下，风险爆发明显延期，风险规模和影响面经常扩大。 因此，58安居客房地产研究院首席分析师张波认为，金融手段帮助租赁公寓规模化，未来风险水平也将加剧和提高。 为此，张波提出，有必要进一步加强长期租赁公寓行业的金融监管力度。

对于租客来说，所有的雷击都建议租赁公司寻找大企业品牌或国企背景的租赁公司。 高萌表示，目前领域暴露出的问题将使房东和租客在选择机构方面更加重视经营稳健、服务信誉、来自平台的背书。

通过立法规定准入门槛

乐伽公寓停业的现象并非一例。 实际上，今年长租住宅领域起伏激烈，风波不断。 据记者公开新闻统计，迄今为止，26家公寓机构发生了重大问题，仅今年7月，就有乐伽公寓、杭州速锦房地产等6家公寓机构“爆雷”。

这些租赁公寓机构倒闭多半是资金链有问题，其中不乏“租赁贷款”的身影。 随着“租赁贷款”被禁止，许多中小规模运营商如何生存成为了最大的问题。 加之资本相继退出，阻碍了近两年来长期租赁公寓兴起的资产证券化融资，长期租赁公寓的资金水平不容乐观。

值得注意的是，在政策层面，由于各地对“n+1”的执行力和要求不同，许多城市的租赁公寓存在一定的政策风险。

在这种背景下，张波提出，包括“n+1”政策和租赁限价政策严格的城市在内，政策调控严格的城市不要盲目扩张租赁公寓市场。 另外，面对租赁公寓快速市场发展的预期，也不能盲目瞄准国外的经验，必须探索适合国情、可持续快速发展的道路。

乐伽事具有典型的警告意义。 北京房地产中介协会秘书长赵庆祥指出，乐伽事件中，有关部门正在积极开展灭火工作，集体解决善后“爆雷”遗留问题至关重要。 但更重要的是，如何防止微杜渐，建立长效机制，以防止类似问题的再次发生。

赵庆祥认为，为了尽快出台房屋租赁条例，租赁领域必须通过立法确立准入门槛。 另外，由协会主导探索建立风险准备制度，租赁公司按规模缴纳风险准备金，一方面可以抵消经营不善带来的风险，另一方面也可以控制公司的扩张速度。

问题是，长租公寓如何破局和盈利，未来还有望迅速发展？ 赵庆祥认为，租赁领域仍有很好的快速发展前景。 “现在住宅租赁市场规范迅速发展的过程中，一定会出现各种各样的问题，但是随着租赁制度的完善，这些问题会逐渐得到处理。 ”。 赵庆祥总结说。