“房产利率新规颁布 促进房地产市场合理平衡”

8月25日，中国人民银行关于新发行商业性个人住房贷款利率的公告称，从今年10月8日起，新发行商业性个人住房贷款利率，以最近一个月相应期间的最优贷款利率( lpr ) ( lpr )为价格基准点形成。 其中，首期个人住房贷款利率不得低于相应期限lpr，两套个人住房贷款利率不得在相应期限lpr上加60个基点。

这次房地产利率新规的亮点是，将个人住房贷款利率的基准从原来设定的固定市场利率转换为最近一个月该期限贷款利率的市场估计利率。 另外，住房利率根据当时最近一个月的lpr重新定价也可以由双方协商。

关于新规的出台，预示着我国房地产调控以短期、强制性行政成交量干预为主，以长期利率干预为主。 毕竟，通过国家强制手段，仅通过“限量销售”、“限价”等限制条款调整住房交易，并不足以从根本上改变住房市场的供求关系。 由于制度等因素，强制使价格偏离供求平衡，只会导致“黑市”等市场的混乱。 长期的个人贷款利率调控，可以从诉求端深刻影响房地产市场。

我国房地产市场一直处于过剩状态，客户的购房意愿并未因房地产市场动荡而受到太大影响，但个人贷款利率的调整从支出价格和未来预期两方面切实影响客户的购房行为。

我国大部分住房者通过住房贷款购买住房，首付比例仅占住房购买价格的20%至30%。 这意味着剩下的购买价格与贷款利率密切相关。 的贷款利率波动缓慢，远离市场，受房地产投资属性的影响，很多人想从中赚取利差。 但是，此次住房贷款利率改革在贷款利率和市场实际利率中起到了桥梁作用，填补了期间的利差，预示着未来投机空之间将越来越小，从而增加投资者的支出价格，影响住房市场对未来的预期。

除此之外，个人贷款利率与lpr的联结也是中国利率市场化改革从“双轨制”走向“单轨制”的重要一步。 由于我国利率体系仍维持着储蓄贷款基准利率与市场利率并存的“双轨制”，政策利率一方面难以在货币、债券、信用等金融子市场之间比较有效地传导，另一方面贷款等定价难以及时准确地反映市场利率水平，金融机 未来双轨制合并后，我国利率市场基本上是贷款利率与lpr挂钩，形成lpr与公开市场操作挂钩的局面，利率政策传导机制通畅，各分割市场有机结合。

如果个人贷款利率与lpr挂钩，预计未来房地产公司的银行贷款利率也将调整。 此次个人住房贷款利率改革只影响增量贷款，但在房地产市场上库存贷款规模更大。 这是因为，国家之后将探索如何实现利率市场化的平稳过渡，实现库存贷款价格基准的转换。 长期来看，存款利率与市场实际利率的利差将会变窄，房地产公司的投资转化率也会发生变动。 因此，此次房贷利率调控表面上只影响诉求端，实际上长期从供需两端共同影响房地产市场，实现合理房价下的供需再平衡。

但是，许多刚需者担心会影响他们的购买价格，央行公布了这次新规，并做了相应的说明。 此次要求的住房贷款利率实质上与我国个人住房贷款的实际最低利率水平基本相当，各地区也要根据实际情况明确对lpr增加下限，因此，有费用型诉求的居民家庭不受影响。

据笔者所见，住房利率新规的出台是一种长期调控方法，是我国房地产市场改革由表而深、逐步深入的重要举措，是利率市场化和轨道事业的重要一步，未来房地产市场将实现新的合理价格下的再平衡。

盘和林源:中国青年报

2019年08月27日02版