“地产金融延续严监管态势 楼市怎么走？”

继房企“三红线”融资新规后，近期监管层再次提醒银行控制新增贷款的房地产贷款比例。 国有相关人士向记者表示，监管机构近期要求控制大型商业银行的压降、个人住房贷款等房地产贷款规模。 业内分析人士认为，近年来监管对银行住房贷款监管十分严格，近期房地产销售回暖，部分银行住房贷款规模仍在增长，监管再次提出调控住房贷款规模的要求，越来越多的是预警作用，房地产融资“严格监管”的态势

关于最近热门的“三红线”，在9月25日举行的万科媒体交流会上，万科董事会主席郁亮表示，“三红线”的影响不亚于2002年土地申办制度的改革，是对所有开发商的挑战，随着“三红线”的到来，

记者了解到，住房和城乡建设部、人民银行8月20日在北京召开要点房地产公司座谈会，形成要点房地产公司资金监测和融资管理规则，但具体细则未明确，不少房企对细则中的“三红线”做出反应。 值得注意的是，有最新消息称监管部门要求试点住房企业在2023年6月30日前实现债务削减目标。

文/广州日报所有媒体记者王楚涵、林晓丽

趋势:领域进入管理红利时代

关于最近热门的“三股红线”，在9月25日举行的万科媒体交流会上，万科董事会主席郁亮表示，这是对领域重大游戏规则的变更，是对所有开发商的挑战，“此次监管透明，明股实债，表外全面， 这对所有开发商都是一个挑战，“三道红线”的影响不亚于2002年的土地申请制度。 ”。 郁亮表示。

记者了解到，8月20日，住房和城乡建设部、人民银行8月20日在北京召开要点房地产公司座谈会，形成要点房地产公司资金监测和融资管理规则，但具体细则未明确。 据悉，会议计划为房企融资设置4条管理和“3条红线”。 其中，“三红线”主要涉及三个指标。 即，除去预收款后的负债率在70%以下，净负债率在100%以下，现金短期债务率在1以上。

具体来说，对住宅企业分“红-橙-黄-绿”4个阶段进行管理。 如果“三线”都是超过门槛的“红色档案”，则有息债务规模不得增加。 二线超过阈值的是“橙色范围”，有息债务规模每年不能超过5%。 “一线”超过阈值的是“黄色范围”，有息债务的规模每年不得超过10%。 三线都超过阈值，属于“绿色范围”，有息债务规模每年不得超过15%。

郁亮说，目前中国房地产领域进入第三阶段，到2002年为止是土地红利阶段，谁拿到土地，谁就赚到了钱。 “诡计”制度实施后是金融红利阶段，随着“三道红线”的到来，金融红利时代结束，领域进入管理红利时代。 “房地产金融的占有率越来越高是不对的。 国家的迅速发展不仅仅是房地产。 应该有各种各样的高科技基础设施。 公司必须平衡没有短板，如果有现金流问题等明显的短板，就会引起系统性风险。 ”。 郁亮表示。

公司:需要“交换价格”的风险判断

根据亿翰智库评选的年上半年50家样本规模的房企数据，其中10家踩着2根红线，7家全部染成红色。 在净负债率指标上，三成的房企超过100%。 具体来说，有统计数据显示，年上半年合同销售金额排名前15位的内地上市房企(a股和港股)，由中国恒大、融创房地产和绿地控股，踩“三道红线”，根据规定，未来的有息债务不能再增加。 中国金茂触及两条红线的保利地产、中国境外的快速发展、龙湖地产、华润地和金地集团的“三道红线”都没有踩中。

值得注意的是，有最新消息称监管部门要求试点住房企业在2023年6月30日前实现债务削减目标。 目前，融资“三道红线”从今年9月开始，已在此前参与央行、住建部座谈会的12家房企试点实施，房企必须在每月15日前提交监管部门下发的监测表，共涉及8个财务指标，其中“三道红线”指标 易居公司集团首席执行官丁祖昱表示，在“三道红线”下，未来的高增长将一去不复返。 现在有适应和调整的过程。 随着下半年各大房企的战术调整，我相信明年发布年报时，这三个指标将会有比较好的改善。

随着各行业恢复开工、恢复生产顺利进行，房地产市场同期回暖，年8月百城首批项目平均签约率达47%，比去年同期增长14个百分点，年来月平均增长12个百分点。

丁祖昱表示，随着“三道红线”落地实施，一些房企也面临融资挑战，这将对土地市场降温、加快新房销售等领域产生较大影响。 特别是触及红线的房企，要加强供给，积极营销，抢夺业绩，增加销售还款，降低现金支出等方法改善资产负债表。 但是，对有点扩张型住宅企业来说，“价格换算”的销售战略是否具有可持续性，还需要公司进行风险判断。 另外，随着盈利能力成为企业的核心价值之一，未来的开发者们必须关注如何提高产品的构建能力，以提高项目的产品溢价。

住房贷款:广州住房贷款申请客户数量逐渐回升

据记者调查，市场人士对市场收紧住房贷款并不感到意外。 国有相关人士表示，近年来，监管对银行住房贷款监管十分严格，定比限制了相关住房贷款在新增贷款中的最高比例，银行住房贷款额度也单列出来，具体额度固定投向住房贷款。

抵押贷款领域资深人士郑大源氏认为，房地产融资“稳中为严”是年初以来的政策，近期房地产市场正在迅速回暖。 在此背景下，监管要求大型商业银行的房地产贷款规模，越来越多的是对银行的警告和“不炒房”政策的坚决执行。

记者在调查广州市场时发现，近期银行相关信用额度正常。 多家银行向记者表示，近期申请住房贷款的客户数量逐渐回升，但与去年同期相比增长有所减少。 另外，随着更换顾客购房的呼声不断高涨，顾客的提前还款申请有所增加，但整体趋于平稳。

郑大源氏表示，广州各大银行将提前还款客户房贷的时间由以前的3个月改为1个月，并缴纳罚款，以反映情况。

但郑大源预计上半年受疫情影响，房地产成交低迷。 这是第三季度额度比较充足，贷款也比较快，但是随着额度的消耗，下一轮贷款速度会变慢。 特别是一些前期的住房贷款是比较快的银行。

监管:房地产金融将继续保持严格的监管态势

记者注意到房地产金融继续保持着严格的监管态势。 8月20日，住房和城乡建设部、人民银行联合召开房企座谈会，形成了以房地产公司资金监测和融资管理为要点的“三条红线”的新

9月14日，银保监会银行稽查局副局长朱彤在信息发布会上表示，“不炒房”政策已得到比较有效的贯彻。 持续开展30多个积分城市的房地产贷款专项检查，压缩杠杆率过高、财务负担过重、住房企业过度信贷，加大“首付贷款”、住房市场融资资金流入的调查力度，吸引银行资金积分、棚户区改造等民生项目和

记者央行《金融机构贷款投入统计报告》显示，房地产贷款新占比从去年的30.6%激增至44.8%，近3年来，银行领域的涉房贷款占比不断下降。 去年，全国新增涉房贷款约占34%，今年上半年，受疫情影响，降至约24.7%。

其中，据各银行中报报道，上半年，6家国有银行新增房地产贷款占比均有所下降。 中国银行新增涉房贷款占所有新增贷款的比例为36.68%，比2019年49.35%的比例大幅下降，但为6大国有行中最高，其他国有行新增涉房贷款均不到30%。 建行上半年新增涉房贷款比例为26.18%，工商银行为29.85%，交通银行为30.86%。

买家:新楼房足够，房价处于比较合理的位置

随着假期的到来，许多房企提前抢夺国庆黄金周楼市，日前迎来了“商品推广热潮”。 据财富研究院监测，迄今为止，9月新增15个项目，新产品近2900套，货运量将超过今年“五一”假期，年内单周创新高，部分楼盘也将于10月前一两天正式创新高。 业内人士表示，在“全年黄金时期”，购房观念逐渐淡薄，但房价继续维持在“高位盘整态势”，房价大幅下跌的几率极小。

克瑞广州地区首席分解师肖文晓分解说，近期广州楼市温度明朗，根据进入9月后的数据，在经历9月第一周的阶段性调整后，第二周全市共有14个老盘供应近30万平方米的新房，“全年黄金时代”

据中行不完全统计，近两个月广州全市共有24个楼宇项目在运作，共推出7个新开盘柜、12个开放营销中心、5个老柜，共提供约4992套货运量。 对购买者来说是购买的时机吗？ 房地产专家邓浩志表示，对房非投资来说，目前许多城市房价已经横流，市场炒作虚高基本排出，价格处于较为合理的位置。 另外，从疫情下，国家政策是鼓励费用、鼓励贷款整体来看，今年是买房的好时机。 “第一套房的价格上涨对我们意义不大。 因为房子的中心诉求是户籍、学区和固定资产。 ”。 邓浩志说。