“大城市稳房价 “十四五”规划释放这些信号”

在多次“住宅不会被炒鱿鱼”的总基调下，“十四五”期间，楼市调控趋于精细化。 一方面支持合理自住的诉求，抑制投资投机的诉求，另一方面将调控点投向“人口流入多、房价高的城市”。

最近发表了《中华人民共和国国民经济和社会快速发展第十四个五年计划和2035年远景目标纲要》(以下简称《十四个五年计划》)。 在谈到房地产领域时，“十四五”计划指出，必须完善住房市场体系和住房保障体系。 房子不是多次居住、炒房的定位，要加快多主体供给、多渠道保障、租赁住房制度的建立，使全体人民拥有居住地、职务居住平衡。

从年中央经济业务会议首次提出“不炒住宅”来看，这种表现与“十三五”相勾结。 在《十四五(第十四个五年计划)》中，“住房不炒”首次出现在计划纲要中。 许多业内人士向第一财经报道，房地产领域面临结构性调整，拉动经济的作用淡化，回归民生属性。

加强房地产金融监管

提出“十四五”要建立住房与土地联动机制，加强房地产金融调控，发挥住房税收调节作用，以遏制“举债”、“购房、不购房”的炒房现象。

关于加强房地产金融监管，中欧国际工商学院经济学和金融学教授、上海市人民政府参事盛松成近日在接受媒体采访时表示，这意味着对楼市“节流泡沫，遏制不合理投资的诉求”。

“目前，中国的住房费用明显挤压了其他费用，从这个角度来看，中国的房地产市场毫无疑问存在着泡沫。 另外，中国的高房价也明显提高了居民的工资水平，导致了实体产业利润率的下降。 这也是楼市泡沫化的体现。 ”。 他说

“房地产行业的核心问题还是泡沫大、金融化泡沫化趋势强、金融体系最大的犀牛。 ”。 中国银行保险监督管理委员会主席郭树清3月2日在国务院新闻发布会上表示，许多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这很危险。

最近，深圳、杭州、上海等多个热点城市相继出台楼市新政，严格出台对经营贷款、支出贷款等信贷资金的监管，不让楼市进入。 其中，深圳进一步确定了涉房贷款价格判断的参考标准。 日前，四家国有银行深圳市分行已经确定，将政府公布的二手房成交参考价格作为贷款的重要参考依据。

这些金融机构的监管政策已经显示出效果。 国家统计局数据显示，今年2月，一线城市新居和二手房价格平均涨幅比上月有所下降。 其中，深圳二手房价格环比涨幅先行收窄，从上月的1.7%降至0.9%，下降0.8个百分点，低于2月份全国70个城市的平均涨幅。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉第一财经，热点城市金融端的楼市调控政策具有借鉴意义。 预计今年的热点城市将维持控制高频，“十四五”期间，楼市控制将转向长效机制。 具体到金融方面，一方面要实行房企融资“三股红线”、银行放贷“五类分期”，资金过多流入房地产，要调控资金价格。 另一方面，通过“围堵经营贷”，降低居民购房的高杠杆风险，通过个人贷款资格认定、首付比例、放贷额等方面的精准调整，给楼市降温。

为了发挥住房的税收调节作用，李宇嘉说，增强税收的调节效果是年下半年以来国家强调的重点。 落实到住房市场体系中，包括增值税免征期的变动，这些政策调节短期诉求，打击住房投资投机行为效果显著。

第一财经记者观察到，继“十三五”规划纲要后，“推进房地产税立法”将再次写入规划纲要。 而且，“十四五”计划对“房地产税”的表现没有变化。

8安居客房地产研究院分院院长张波认为，体现“立法先行、充分授权、逐步推进”的房地产税实施基本没有变化，标志着房地产税全面推进工作正在进行。 作为未来房地产领域重要的税种，房地产税不仅能从根本上处理“土地财政”问题，还能保障房地产市场的顺利健康运行。

大力发展租赁住宅

为了抑制住房投机行为，处理大城市房价高课题，“十四五”期间，将加快培育和快速发展住房租赁市场。

根据《十四五》计划，以人口流入多、房价高的城市为着力点，扩大保障性住房的供给，着力处理困难群体和新市民住房问题。

根据今年的政府工作报告，规范了快速发展长期租赁市场，降低租赁住房的税费负担。 “缺席”两年后，“租赁”一词再次被写入政府工作报告。

天下控股公司董事长莫天全认为，快速发展租赁住房有助于处理大城市住房的突出问题。 “对购房者，特别是买不起房子的年轻人来说，快速发展租赁市场保障了他们稳定的居住环境，在一定程度上削减了购房的紧迫性。 短期内，随着部分诉求延缓入市，有助于缓解大城市供需矛盾，抑制房价暴涨。 ”。

“处理大城市住房问题”的表述在去年的中央经济实务会议上首次被确定。 随后，在去年年底的全国住房和城乡建筑业会议上，住建部部长王蒙徽强调，要大力加强住房市场体系和住房保障体系建设，加快租赁住房短板的补充，处理新市民、青年特别是从事基本公共服务人群等住房困难群体的住房问题。

第一财经记者在接受记者采访时说，关于“租赁住房制度”，“第十三五”规划的说法是“完全”，“十四五”规划是“加快建立”。

具体来说，在政策租赁方面，“十四五”计划较有效地增加保障性住房的供应。 在解决基本保障和非基本保障关系的市场化租赁方面，“十四五”计划决定“完全长租政策”。 此外，为了增加租赁住房的供给，“十四五”计划加大了金融和土地的支持力度。 例如单列租赁住宅用地计划。

莫天全表示，在“十四五”期间，长租赁住房将成为租赁市场规范和快速发展的亮点。 由于长期租赁机构运营周期长、投资转化率低，要构建长期稳定的住房租赁供给主体，必须对长期租赁机构给予适当的税收支持政策。 “为了发挥税收对房屋租赁的诱导作用，政策的关键在于降低租赁房屋供给主体的税费负担。 ”。

为了保障承租人和出租人的合法权益，“十四五”期间，租赁市场将迎来强有力的监管。 根据《十四五(十四个五年计划)》计划，加快住房租赁法规建设，加强租赁市场监管。

年9月7日，住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》，向社会公开征求意见。 多位业内人士向第一财经表示，该条例有望在今年内完成立法程序。

另外，“十四五”计划提出，大力有序扩大城市租赁住房供给，完善租赁政策，使租赁住房在逐步享受公共服务方面享有同等权利。