“10月8日起央行调整新发放商业性个体住房贷款利率 5年以上首套房贷利率不得

新 lpr (最优遇贷款利率( LPR ) )形成机制于本月20日开始实行，针对广大居民关心的个人住房贷款利率，央行做出了特别安排。 8月25日，央行就新发放商业性个人住房贷款利率发表公告。 公告称，首个商业性个人住房贷款利率不得低于相应的期限最优贷款利率( LPR )，两个商业性个人住房贷款利率不得低于相应的期限最优贷款利率( LPR )和60个基点。 截至2019年10月8日，已与发放的商业性个人住房贷款签订合同但未发放的商业性个人住房贷款，仍按原合同约定执行。 公积金房贷利率政策暂时不调整。

央行表示，这是为了坚决落实“房子是用来住的，不是用来炒房的”定位和房地产市场长效管理机制，在改革完全最优遇贷利率( lpr ) ( lpr )形成机制的过程中，地区差异化住房信贷政策 业内人士认为，新政出台后，个人住房贷款利率将保持平稳，不下降，但不会明显上升。

有市民担心改革后个人住房贷款利率会大幅上升，但实际上没有这个担心。 央行有关人士表示，公告主要对比新发放的个人住房贷款利率，存量个人住房贷款利率仍按原合同执行。 与改革前相比，居民家庭申请个人住房贷款，利息支出基本不受影响。

该负责人指出，2019年10月8日是价格基准转换日。 此前，贷款银行应制定贷款合同，改造升级系统，组织员工培训，并采取多种方法，为用户做好推广说明工作，确保转型过程顺利有序。 截至2019年10月8日，已签订合同但未发放的贷款仍按原合同执行。

8月20日，央行副总裁刘国强在国务院新闻办公室吹风会上表示，将坚决对房地产市场实行“不炒房”的大体情况，不将房地产作为短期刺激经济的手段，基本稳定个人住房贷款利率，不久将发布相关公告。

刘国庆当时强调，“不炒房”的目标定位不可偏离，不将房地产工具化，不成为刺激经济的一种手段。 金融业务要落实这样的定位和要求，就必须防止房贷增量扩张，房贷利率不下降。 在这次“利率合并轨道”改革中，房贷利率从基准利率变为参考lpr，参考基准有所改变，但利率水平没有下降。

中原地产首席分解师张大伟也认为，根据现有的房贷数据，大多数银行按最初的房贷标准上浮10-20%，按两个房贷上浮20-30%。 这符合新政策的要求。 在目前的市场上，政策不会导致利率上升。 目前，大部分城市住房贷款利率、贷款周期基本平稳，有轻微波动，但主流平稳。 最近，央行多次要求各银行限制违规资金流入房地产，但由于正常贷款没有收紧政策，整体上趋于平稳是主流。

政策解读

改革后的个人住房贷款利率如何定价？

央行官员昨日表示，改革后，新发放商业性个人住房贷款利率，形成最近一个月相应期限的lpr作为定价基准点。

在此，lpr由最优遇贷款利率( lpr )估算明细的估算计算组成。 各项贷款的具体加分数值由贷款银行按照全国和当地住房贷款政策的要求，综合贷款风险情况，在发放贷款时与借款人协商约定。 加分数值明确后，整个合同期将固定下来。

关于如何理解该期间，央行相关负责人表示，目前lpr有1年期和5年期以上2个期间品种。 一年期和五年期以上的个人住房贷款利率有直接对应的标准，一年期以内、一至五年期的个人住房贷款利率标准，贷款银行可以在两个期限品种之间自主选择。 标准明确后，可以通过调整加分数值，表现出期限的利差因素。

公告还要求，银领域金融机构根据各省级市场利率定价自律机制的明确积分下限，结合本机构的经营状况、客户风险状况、信用条件等因素，确定商业性个人住房贷款利率定价规则，合理明确各项贷款的具体积分数值。

明确管辖区内住房贷款利率加下限的方法吗？

根据央行公告，人民银行省一级分支机构应按照《因城措施》大体指导各省级市场利率定价自律机制，根据国家统一的信贷政策，根据当地房地产市场形势变化，明确辖区内首套和两套商业性个人住房贷款利率的下限。

银行领域金融机构应根据各省级市场利率定价自律机制明确的加分下限，结合本机构的经营状况、客户风险状况和信用条件等因素，确定商业性个人住房贷款利率定价规则，合理明确各项贷款的具体加分数值。

利率重新定价周期是多久？

借款人申请商业性个人住房贷款的，可以与银行领域金融机构协商利率重新定价周期。 重新定价周期最短为一年。 利率重新定价日，定价基准将调整为最近一个月相应期间的最优贷款利率( LPR )。 利率的重新定价周期和调整方法必须由贷款合同决定。

该负责人解释说，利率重新定价是指贷款银行在合同中约定的计算方法，根据定价基准的一些变化明确形成新的贷款利率水平。 公告规定，个人住房贷款利率重新定价周期可由双方协商约定，最短为一年，最长为合同期。 借款人和贷款银行可以根据自身的利率风险负担和管理能力进行选择。 每次利率重新定价时，定价基准都会调整为最近一个月该期间的lpr。

第一套房的利率怎么计算？

公告称，首期商业性个人住房贷款利率不得低于相应的期限最优贷款利率( LPR )，两套商业性个人住房贷款利率不得低于相应的期限最优贷款利率( LPR )和60个基点。

在8月20日公布的新的lpr中，一年最优遇贷款利率( lpr )为4.25%，五年最优遇贷款利率( lpr )为4.85%。 由于大部分个人住房贷款期限在5年以上，根据央行公告，新发放个人住房贷款，最初利率必须在4.85%以上，2套必须在5.45%以上。 目前，从整体来看，北京首套房贷款主流利率仍上浮基准利率的4.90%至10%，即5.39%。 两套房的贷款利率相对于基准利率上浮20%，为5.88%。 因此，新实行后，即使现有利率水平不变，也一定满足要求。

银行领域金融机构要切实做好政策的推广、解释和咨询服务，依法保障借款人的合同权利和客户权益，严禁提供个人住房贷款“转贷”“加按揭”服务，确保相关工作人员顺利有序进行。

另外，商业住房购买贷款利率必须在相应的期限最优待遇贷款利率( LPR )上加上60个基点。

本组文/本报记者程婕调整/余美英