“快速回暖 楼市走出“过山车”行情”

频繁开张的豪宅，由于售罄法导致房间溢价上涨，难以“拾荒”的土地市场再次活跃起来

由于气候迅速变暖，楼市将走出“过山车”的行情

年上半年，楼市首先受到疫情冲击基本处于停滞状态，但随着疫情好转，积压的指控被集中释放。 5月和6月房地产市场迅速复苏，小阳春态势明显，许多城市环比增加，一些城市出现了多万人的摇摆乐项目。

法房和豪宅正在被加热

6月26日，京东法拍摄页面显示，位于北京亦庄的别墅项目判断价为1047.2万元，14名买家经过48次举牌，从733万元起拍价拍摄到1100.2万元，比起拍价溢价50%。

在此之前，6月19日，位于北京西城区陶然亭的办公用房拍摄于422万元，经过217次竞争，成交价为704万元，比批发价602万元高出16.9%。 5月20日，位于北京顺义区的被判定为5365.3万元的别墅用房，起拍价格从3756万元到6146万元，比起拍价格高出63.6%。

对此，一位法拍房领域人士表示，今年5月以来，随着房地产市场快速回暖，法拍房也成为众多购房者的选择，拍卖价格上涨，最近两个月的最终拍卖价格与市场价格基本持平，或略低于市场价格，前几个月几乎 “去年年末今年年初，位于双井的住宅拍卖与最近在同一个小区的住宅拍卖中，起拍价格和单价都有很大的价格差异。”

根据淘宝和京东拍卖网页的详细情况，位于同一小区的同一水平的同户型住宅分别于2019年12月1日和年6月2日拍卖，前者的拍摄价格为568.4万元，拍摄价格为616.4万元，后者的拍摄价格为661.2万元，拍摄价格为866.2万元

值得注意的是，市场热度不仅出现了法拍房难的“拾荒”，深圳、上海等核心一二线城市豪宅市场也出现了抢购风波。

6月24日，上海“史上最贵豪宅”项目翠湖天地5期开盘销售，单价约16.5万元/平方米，是该调节以来上海报价最高的楼盘，主力户型均价达到5000万元/套。 到目前为止，三湘印象名邸项目平均12.18万元/平方米，预订率达700%，开业当天售罄。

在深圳方面，今年前5个月，深业中城、招商太子湾、新锦安壹号公馆等豪宅的销售金额均达到30亿元左右，金众麒麟公馆、招商领玺更是接近50亿元。

对此，克而瑞研究中心研究员杨科伟表示，疫情过后，货币政策总体稳健积极，信贷资金总体宽松，短期内房地产市场热度持续惯性，成交持续高位，房价仍在一定上涨空之间。

楼市成交“过山车”土地市场再次活跃起来

法房、豪宅被加热的根本原因还是整个市场的变暖。 年上半年，楼市受疫情影响，1月至2月基本停牌，3月开始楼市回暖加速，走出“过山车”行情。

根据国家统计局的数据，1月至2月商品房销售面积为8475万平方米，比上年减少39.9%。 销售额为8203亿元，下降35.9%。 其中，住宅销售面积减少39.2%，销售额减少34.7%。

但是疫情只是推迟了购房指控的释放。 根据克瑞研究中心的报告，疫情过后的核心二线城市房地产市场正在迅速回暖。 4月，点位监控一二线城市成交面积持续上升，环比增长率达到30%左右，同比跌幅缩小至20%以内。 成都、长沙等城市成交面积基本恢复到疫情前水平，深圳、杭州、青岛等城市成交面积率先实现同比增长。

5月，根据克和瑞监测的百城数据，近半数城市商品住宅成交面积同比增长，热点二线城市同比突破20%。 上海、杭州、南京、宁波、温州、清远等城市5月成交量创近两年高点，其中上海5月商品住宅成交面积比去年同期增长54%，突破100万平方米，环比增长76%。

到了6月，楼市的快速回暖情况还没有减弱。 根据克瑞研究中心最新报告，6月22日至28日一周，一线城市成交指数为138.75，环比下降3.85点。 地方城市成交指数为147.61，环比上涨20.85点。 三线城市成交指数为221.84，环比上涨90.18点。

另一方面，6月15日至21日一周内，一线城市，北京成交面积38.31万平方米，同比增长117%。 深圳成交面积22.78万平方米，比去年同期增长69%

中原地产首席分解师张大伟表示，楼市出现小阳春，很大程度上是因为一季度疫情防控市场诉求叠加降息水平，导致政策放缓。 6月市场继续保持5月的升温态势，大部分城市成交量超过去年同期。

在土地方面，中原地产研究中心数据显示，截至6月29日，全国土地市场持续上涨，杭州、深圳、广州、北京等城市持续高价出现。 具体来说，50个大城市合计土地出让额为2.18万亿元，比上年增长11.6%。 其中，36个城市的销售额超过200亿元，杭州、上海、北京和广州分别为1639亿元、1313亿元、1143亿元和1015亿元，占前4位。

易居房地产研究院报告称，百城土地市场逐渐回暖。 1至5月，4个一线城市居住地成交面积1479万平方米，同比增长35.3%。 32个二线城市居住用地成交面积11359万平方米，比上年减少12.4%。 64个三四线城市居住用地成交面积8527万平方米，比上年减少2.2%。

从地价看，1月至5月，全国100个城市居民点平均价格为每平方米6213元，比上年上涨13.8%。 其中，4个一线城市居民点平均价格为每平方米18499元，同比上涨38.6%。

易居研究院智库中心研究负责人表示，严跃进，土地市场总体持续回暖。 他认为，目前的外部环境得到改善，房企土地保有信心也逐渐增强，高质量的地块供给有助于相关城市土地市场走出低谷。

张大伟认为，受准利率下降等政策的影响，房企土地持有意愿逐渐高涨，出现了许多高溢价率的土地成交，土地市场热度持续上升。 他说，虽然整体地价还没有全面上涨，但一些城市的地价已经达到了历史高点。

家里不解雇的话政策就不轻松

值得注意的是，虽然成交量明显回暖，但楼市库存仍居高位。 根据易居房地产研究院最新发布的《全国与9个城市供需关系与库存报告》，5月全国商品住宅潜在供需比为1.12，环比下降0.4%，同比上升14.8%。

易居研究院研究员王若辰表示，供需关系是决定房地产价格短周期波动的重要因素之一，一般来说，在只考虑供需关系的情况下，如果房屋供应量小于诉求量，房价很难上涨。 房屋供应量大于未来诉求量时，房价容易下跌。

王若辰认为，目前楼市仍处于供大于求的状态。 一季度以后，疫情积压的指控被释放，但疫情对经济的影响仍未消失，全国房地产市场仍处于下行周期，指控未能恢复到疫情爆发前的水平，预计今年9月的大致率为短期潜在供需比高点。

报告显示，4月，天津、湖州、郑州、杭州、重庆、南京、苏州、三亚和上海9个城市的潜在供需比分别为1.32、1.22、1.20、1.11、1.07、1.06、1.04、1.04和0.98，上海供需比 湖州、重庆和上海新开店未售库存去化周期分别为46.4个月、40.9个月、22.8个月、21.1个月、13.3个月、12.6个月

一方面库存去化周期上升，另一方面住宅不炒红线不容易坏。 杨科伟表示，上半年多省市在土地出让环节对市场、公司给予减压，主要涉及取消限制规定、增加高质量土地供应、延期或分期缴纳土地价款、延长竣工期限等。 从下半年的政策来看，房地产信贷政策将积极整体中性，坚决抑制房地产金融化泡沫化，严防信贷资金过度流向房地产市场。

从地方政策看，杨科伟认为下半年房地产市场政策仍以稳定为主，从保市场主体进行市场减压。 由于地方城市的政策，调控政策继续稳定，限价政策进一步放开，短期放宽限购、限售的可能性不大。

杨科伟还表示，受疫情对经济的影响，地方房地产市场放松的动力很大，未来应加强相关监管。 他建议房企融资环境分类放松，对高杠杆、高负债经营的房企以及有土地激进的房企，仍然要监督公司秩序去杠杆、稳定杠杆。 居民部门仍然需要稳定杠杆，防止居民杠杆率和负债率进一步上升。 在部分城市或现行有限贷款政策框架内适度放宽限制性贷款，可以考虑其中放宽公积金贷款，降低住房贷款利率，降低首付比例。 但是，认房不认贷款、两套贷款结首套清算等重磅刺激性政策难以落地。 (记者 梁倩)