“加强销售结转成业绩增长主因 房企下半年夯实主业各有招”

房地产领域的基本面浮出水面。 wind数据显示，2019年上半年，申万二级领域119家房地产开发公司合计实现营业总收入9128.61亿元，实现净利润1205.36亿元，比去年同期分别增长23.80%和19.57%。 许多房企上半年维持了营业收入和净利润的增长。 wind数据显示，上述119家房地产开发公司中，73家实现了营业收入同比增长，72家实现了归属于上市公司的股东净利润同比增长。 但从房企的半年报来看，房企关注紧缩融资、清仓等因素影响后续业绩，各有各的招数。

加强销售转入业绩增长因素

大型住宅公司的成绩继续增长。 据半年新闻数据显示，今年上半年有18家房企上半年营业收入超过100亿元，去年同期为14家。 具体来说，绿地控股公司上半年营业收入达到. 45亿元，是a股房企中最大的。 万科、保利分别为1393.20亿元和711.41亿元，居第二、三位。 上半年，绿地、万科、保利营收同比增长27.59%、31.46%、19.49%。 归属于上市公司股东的净利润分别为89.87亿元、118.4亿元、99.55亿元，比去年同期增长48.4%、29.8%、53.28%。

各大企业都非常强调销售结转，这也成为了维持公司收入规模的重要因素。 万科上半年结算面积为846.3万平方米，同比上涨20.7%。 结算收入比去年同期增长32.2%，达到1329.9亿9千万元。 碧桂园上半年结转资金也表现出色，权益房产销售现金回款约2659.4亿元，权益销售回款率达94.3%。 绿地控股集团表示，企业加快结转节奏，上半年结转收入901亿元，比去年同期增长26%。 结转项目毛利率平均达到27.97%，比去年同期增长1.86个百分点，持续保持上升趋势。 结算利润相应地大幅增加，对企业整体业绩增长起到了基础性作用。

也有因销售结转状况不佳而业绩出现一定下滑的公司。 以招商水龙头为例，上半年，企业实现收入166.87亿元，同比减少20.49%。 实现净利润48亿9800万元，比去年同期减少31.17%。 收入和业绩的下降首先是由于当期结转面积和结转单价同比减少所致。 截至2019年上半年，企业预收款和合同负债共计1111.03亿元，较年末增长753.49亿元明显。

融资紧缩和库存清除影响后续业绩

虽然许多房企上半年仍保持收入和利润增长，但从房企半年来的报纸看，房企普遍关注紧缩融资、清仓等因素影响后续业绩。

多家住宅企业的半年报中提到了融资紧缩。 万科表示，下半年整体经济仍将面临诸多风险和挑战。 在融资方面，随着金融监管继续收紧，房企融资将面临一定的压力。 保利地产表示，2019年初，领域资金受社会融资规模增长和信贷季节性宽松因素影响，资金面略有反弹，但截至6月，受房地产融资和信托资金紧缩等严格调控影响，资金面更是受到压力。 财信的迅速发展表示，随着房企融资继续收紧，房地产公司融资价格也将上涨，从而对企业资金产生不利影响。

据国都最新研报报道，本期融资渠道金额收紧，房企自筹资金方面下跌较多。 随着目前住房贷款利率的上升，预计后续个人贷款也将继续下降，公司资金略有下降。

因此，降低负债率成为房企上半年经营工作的主旋律。

在大型房企，万科表示，企业现金充足，净负债率低。 万科现金1438.7亿元，远远高于一年内到期的利息负债。 龙湖表示，截至报告期末，企业现金580.7亿元，净负债率53.0%。 碧桂园现金余额2228.4亿元，覆盖面短期有息债务的比例达到两倍，具有优越的财务安全“护城河”。

据观察，中小房企也在减少债务，保持企业快速发展的韧性。 以世茂房地产为例，报告期末，企业账面现金约522.34亿元，未使用银行及金融机构融资额约400亿元。 世茂集团董事局副主席、总裁徐世坛在中期业绩会上表示，下半年对小房企业压力较大。 对大房企业来说，如果负债率高、压力也大，世茂集团将慎重投资。

在库存方面，东吴证券认为，8月份，房地产新开工面积达到竣工面积的3.25倍，远远超过了过去几年的水平。 如果竣工面积继续赶不上新的开工面积，大量房地产无法按期出售，房地产开发商难以及时收回资金，则可能面临流动性不足的风险。

据中金企业测算，8月第三周，其监测的10个点城市推送量比去年同期扩大，这10个点城市共启动61个项目，累计新增推送源10013套，比去年同期减少33%。 8月累计推送量比去年同期减少了23%。

一家企业对在半年的报纸上推送销售的期望并不乐观。 根据财信的快速发展，如果不排除现有项目和新项目存在的地区，相关的进一步限购限贷政策将出台，届时可能会对企业房地产项目的销售产生一定的影响。 另外，企业在重庆郊县的项目周边竞品很多，由于人口效应，迅速去库存需要很大的努力。 大悦城表示，今年上半年，三四线城市受棚改政策影响较大，且前期诉求过度释放，去化情况下降，成交逐渐疲软。

住宅企业下半年各有各的手

楼市下半场怎么走？整理房企半年报发现，不同企业有不同的看法，会出不同的把戏。

住宅企业继续夯实房地产业。 万科表示，企业将牢牢把握经营的“基本盘”，在上半年的基础上，不断加强和深化既定的商业思路。 清除多次主动销售、主动退保的加速长期库存转移提高经营业务绩效提高资金采用效率的资产。

保利地产表示，企业作为龙头企业，凭借融资、拓展、运营管理、企业品牌等方面的专业实力，积极抓住地区市场结构机会，继续巩固领域地位，实现市场影响较大、经营稳健增长。

一家企业轻装上阵，以轻资产面对市场挑战。 大悦城控股集团8月30日晚宣布，将把上海长风大悦城、西安大悦城项目相关股票注入大悦城商业并购改造基金。 大悦城表示，此次交易可以实现轻重并行的“大资管”快速发展战术，完全利用房地产基金实现资本循环闭环，降低融资价格，帮助企业长足快速发展。

另外，一些住宅企业也在加速向住宅区开发公司的转型。 以万业公司为例，企业将加大转型力度，在建立半导体产业园基地的基础上，积极开展“集聚装备+地方”模式的创新探索，实现半导体双向产业结构优化升级，各方推进生产城市融合快速发展，稳定消化房地产库存。